天津律师_涉外律师

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问：购房者居住权是否优先于抵押权？

解答：购房者居住权优先于在先房屋抵押权，可以依法排除在先抵押权的强制执行。

律师解析：

一、《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

根据上述规定，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；但同时规定了例外情况“法律、司法解释另有规定的除外”，《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定即使属于“法律、司法解释另有规定的除外”之情形。

二、根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

购房消费者的居住权优先于抵押权，可以对抗在先房屋抵押权。

法条链接：

人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第二十七条【案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时处理】申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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