天津律师_涉外律师

涉及到商品房的买卖，双方当事人都应当签订书面的商品房买卖合同，白纸黑字约定好房屋的价款、支付方式、以及违约责任等。商品房买卖合同应当符合合同的一般构成要件以及房屋买卖合同的特殊要件才会具有法律效力。商品房买卖合同无效情形有哪些？

一、商品房买卖合同无效情形有哪些

无效的商品房买卖合同有以下几种：

1、违反法律法规政策的商品房买卖合同

（1）双方恶意串通损害、集体和第三人利益的；

（2）违反和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的；

（3）出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的；

（4）享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的；

2、双方当事人主体不合格的商品房买卖合同

（1）无民事行为能力人签订的商品房买卖合同无效；

（2）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的商品房买卖合同无效；

3、双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危的商品房买卖合同；

4、违反法定形式的商品房买卖合同，如房屋买卖合同未采用书面形式等；

5、合同一方与第三人恶意串通的商品房买卖合同；

6、其他违反法律法规的其他情形。

二、无效商品房买卖合同的法律后果

天津律师认为，无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认，而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

（1）相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋；

（2）买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。

（3）有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。

（4）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

（5）因双方恶意串通，损害、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归所有或返还给第三人。

（6）涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

法律依据：

《中华人民共和国合同法》第五十二条

有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害利益；

(二)恶意串通，损害、集体或者第三人利益；

(三)以合法形式掩盖非法目的；

(四)损害社会公共利益；

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

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