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天津律师推荐案例:商品房预售合同纠纷案
发布日期:2020-10-23

天津律师认为本案关注点:商品房交付时存在一般质量问题,并实际影响正常居住使用的,买受人有权要求开发商予以及时修复。由此导致交房迟延的,开发商应承担相应的迟延交房违约责任。

【案例索引】

一审:浙江省宁波市鄞州区人民法院(2012)甬鄞民初字第497号(2012年11月9日)。

二审:浙江省宁波市中级人民法院(2012)浙甬民二终字第590号(2012年12月28日)。

商品房预售合同纠纷案

商品房预售合同纠纷案

【案情】

原告:陈某光、王某芬。

被告:华丰置业有限公司。

2006年10月21日,原告陈某光、王某芬与被告华丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》,约定:

被告将其开发建设的房屋一套出卖给原告,被告应于2008年10月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用;

商品房达到交付使用条件后,被告应当书面通知原告办理交付手续,被告应当按合同约定出示证明文件并签署房屋交接单;

被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担;

被告自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任;

在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题,被告应当履行保修义务等。

合同签订后,原告按约足额支付了购房款。

2008年10月,被告向原告发出交房通知书等材料,通知原告于2008年10月31日至2008年11月5日期间交房。

2008年11月4日,原告单方委托甬安检测公司对其购买的房屋进行检测并出具了检测报告,检测结果为:

该房屋主体结构整体良好,基本设施状况尚可,检测出来的主要问题是墙体空鼓,下水管部位渗水等问题,会对房屋的使用、装修和美观造成一定影响,须在交付前或装修前要求房产商或物业修复。

原告为此未办理房屋交付手续。

另根据绿城物业提供的情况说明:

原告至今尚未入住涉案房屋;绿城物业曾就房屋“朝北卧室飘窗右下角渗水,主卧圆弧左侧渗水”等问题发工作函通知被告;该房屋至2011年4月份以前被告派人维修多次;2012年1月2日对该房屋检查当中发现一楼卫生间顶部仍有渗水及涂料脱落现象。

原告曾于2011年8月10日发函给被告,认为涉案房屋不符合交付条件,且经多次修缮仍存在漏水及渗水现象,要求被告尽快彻底修复并赔偿损失。

被告收到该函后,通知原告应于2011年11月30前完成交房手续,并承诺按《住宅质量保证书》的保修范围对房屋履行相关的检查保修义务,否认存在迟延交付及索赔问题。另查明,涉案房屋所在的小区于2008年1月14日竣工验收合格。

原告陈某光、王某芬诉至法院,请求判令:

1.被告支付原告防水工程修复费用15000元(以实际鉴定金额为准);

2.被告赔偿原告损失包括物业费18430元(每年5529.1元,自2008年11月至2012年1月按40个月计算),房租预期收益60000元(2500元每月×24个月,自2010年1月至2012年1月),合计78430元。

【审判】

宁波市鄞州区人民法院经审理认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示,且不违反法律规定,双方均应按约履行。原告已按约向被告支付了全部购房款,被告应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告。虽然被告按约通知原告交房,但原告委托检测机构验房系以合理、合法方式维护自身权益的行为,且经检测及后来绿城物业根据原告的反馈对涉案房屋进行的检查和报送给被告的一系列工作函件,均能够证实涉案房屋存在多处渗漏等质量瑕疵的事实,房屋渗漏必然会对房屋装饰装修及正常的居住、使用产生影响,原告有正当理由拒绝接收涉案房屋。被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担保修义务,因此给原告造成的损失应承担违约责任。对原告要求被告赔偿自2010年1月至2012年1月期间的房租预期收益损失,由于被告向原告交付的房屋存在质量瑕疵,且对原告的正常居住使用存在影响,原告要求赔偿损失符合法律规定,应予支持。对损失的计算标准,原告主张按同类房屋的租金标准确定,具有合理性,予以采信。结合同类房屋的出租市场行情,酌情确定为每月1800元。对租金损失的计算期间,被告于2008年10月通知原告交房,原告经委托检测因房屋存在渗漏等质量瑕疵而拒绝收房,期间根据绿城物业的证明及维修记录,虽然进行了多次维修,但渗漏问题直至2012年1月仍未彻底解决,故原告主张的损失期间具有合理性,该期间的损失按上述确定标准计算共计45000元。据此,判决被告华丰置业有限公司赔偿原告陈某光、王某芬损失45000元,驳回原告其他诉讼请求。

宣判后,被告华丰置业有限公司不服,上诉至宁波市中级人民法院。

宁波市中级人民法院经审理认为,上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》真实合法有效,双方均应按约履行。被上诉人已按约履行了支付全部购房款的义务,上诉人应履行保障其出售的房屋质量能够满足被上诉人正常居住使用的义务。甬安检测公司出具的检测报告、绿城物业根据被上诉人的反馈对涉案房屋进行的检查和报送给上诉人的一系列工作函件,能够证实涉案房屋存在多处渗漏等质量瑕疵。在保修期和保修范围内,商品房存在质量问题,买受人有权要求出卖方进行保修、重修、重做,由于保修、重修、重做给买受人造成的损失,出卖方应当承担责任。上诉人应交房日期为2008年10月,而截至2012年1月渗漏问题仍未彻底解决,被上诉人将房租预期收益的计算期间确定为2010年1月至2012年1月并无不当。原审法院结合同类房屋的出租市场行情,据此确定被上诉人的房租预期利益损失较为合理。遂判决驳回上诉,维持原判。

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