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购房人系出借人配偶，为抵债所签订购房合同有效

——房产公司作为借款人在无力偿债时，与出借人配偶签订购房合同并以购房款归还出借人的，应认定购房合同有效。

标签：民间借贷｜合同性质｜以房抵债｜购房合同

案情简介：2012年，王某与开发公司签订商品房买卖合同。王某据此支付76万元购房款，开发公司开具发票并办理备案。随后开发公司实际控制人张某将该款用于归还所欠王某丈夫丁某借款。2016年，因开发公司未予交房，王某诉请交房并支付逾期违约金。开发公司以购房合同系借贷担保形式、王某尚欠5000余元购房款其有权解约为由抗辩。

购房人系出借人配偶，为抵债所签订购房合同有效

法院认为：

①从案涉合同主体上看，开发公司是从事房地产开发经营的房产开发企业，王某是自然人，缔约双方均具有相应主体资格；从合同约定内容看，开发公司将房屋出售给王某，并约定了合同总价款、单价，并无关于借款用商品房作担保内容；开发公司已向王某开具发票并进行商品房备案。本案符合人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条关于商品房买卖合同的特征，故开发公司与王某之间是商品房买卖关系。

②王某已支付购房款占总价款的99.19%，已履行合同主要义务。虽然合同约定买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，但现王某按约履行合同付款义务已达99.19%，其按约履行合同绝大部分义务行为不能视为买受人逾期付款行为，开发公司不能据此解除合同。诉讼中，双方当事人均未对商品房买卖合同效力提出异议，开发公司亦未提出在合同签订过程中存在重大误解、显失公平、胁迫、欺诈等导致合同可撤销情形，本案中亦不存在法定解除情形，故对开发公司要求解除合同诉请，不予支持。

③本案所涉借贷关系主体，从出具借条形式上看为原开发公司实际控制人张某，从借款来源看为张某与丁某，而本案购房人为丁某配偶即王某，购房人并非实际出借人亦非形式出借人，且购房款已实际缴入开发公司账户。王某与实际出借人丁某为夫妻关系，两人在形式上为利益共同体，在开发公司实际控制人不能归还借款，开发公司法定代表人与出借人达成合意情况下，通过购房人缴纳购房款归还借款使双方债权债务关系消灭且在签订购房合同之后出借人未再支付利息行为如何认定，无论是先前借贷行为，还是之后买卖关系，均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，开发公司亦未纳入破产程序，不属于《破产法》规定的禁止个别清偿行为情形，不属于《物权法》第186条规定禁止情形，亦不适用人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，依据法无禁止即可为的法律原则和尊重当事人意思自治原则，王某与开发公司所签商品房买卖合同合法有效。判决王某支付开发公司购房款5000余元，开发公司交房并支付逾期交房违约金。

实务要点：房产公司作为民间借贷的借款人无力偿债时，与出借人配偶签订购房合同并以购房款归还出借人的，应认定购房合同有效。（扩展阅读：房屋预售合同和正式合同有什么区别）

案例索引：浙江舟山中院（2017）浙09民终104号“王某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《王丽亚诉舟山市金岛建设开发有限公司商品房预售合同纠纷案——关联人借贷合同中商品房买卖关系的认定》（杨静），载《人民法院案例选》（201809/127:144）。

本站注：

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），新中国部民法典正式诞生，《民法典》将于2021年1月1日起施行。

《民法典》实施后，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》将同时废止。

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