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建筑工程律师推荐案例丨建设用地使用权合同纠纷案例
发布日期:2020-11-26

天津律师认为,本案关注点:当事人双方签订协议,约定双方共同出资竞买建设用地使用权,并由一方办理土地摘牌手续,签订出让合同,双方之间的协议只在双方之间的内部关系范围内产生约束力,此时,出让人与签订出让合同的一方产生纠纷,属于外部关系,应当依据出让合同确定当事人,签订合同的竞买人就出让合同的履行、解除等单独起诉出让人的,另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。

某市国土资源局与A公司建设用地使用权合同纠纷上诉案

建设用地使用权合同纠纷案例

建设用地使用权合同纠纷案例

人民法院民一庭

一、案情简介

2010年11月24日,某市国土资源局刊登《国有建设用地使用权出让公告》,决定以挂牌方式出让25宗国有建设用地使用权。2010年12月13日及12月16日,张某向该市土地征用收购储备中心(以下简称储备中心)分别交纳土地保证金4000万元、1400万元。2010年12月13日,国土资源局向张某发出竞买资格确认书,确认张某具备参加案涉国有土地使用权挂牌竞买资格。2010年12月26日,A公司与张某签订《协议书》,约定双方就上述地块进行联合摘牌,张某先期投入土地出让金5400万元,剩余资金由A公司投入,双方同意以A公司名义办理土地摘牌手续,土地成交确认书、土地使用权出让合同等均由A公司签订。该《协议书》在国土资源局进行了备案。2010年12月29日,国土资源局与A公司签署了《成交确认书》,该成交确认书载明的竞得人为A公司,A公司同日向储备中心支付了剩余的土地出让金1400万元。2011年1月6日,国土资源局与A公司订立了《国有土地使用权出让合同》,出让人为国土资源局,受让人为A公司。2013年2月6日,张某作出《声明》表示,因上述土地所产生的权利义务与其本人无任何关系,均由A公司独立承担,其不再另行主张权利及履行义务,该声明并经某市元宝公证处公证。上述土地使用权出让合同订立后,因国土资源局未按合同约定向A公司交付案涉土地,A公司起诉至法院,要求解除出让合同,返还土地出让款6800万元,并要求国土资源局依照合同约定承担违约金3600万元。

二、法院裁判情况

一审法院认为,A公司与国土资源局签订的出让合同合法有效,A公司已经依约交付了全部土地出让金,而国土资源局未按约交付土地,应承担违约责任。故判决支持A公司提出的解除合同并要求国土资源局返还土地出让款、承担违约金的诉讼请求。

国土资源局不服提出上诉,认为案涉土地是A公司与张某共同出资、联合竞买的,张某对案涉土地享有共同所有权利,应当列为共同诉讼人参加本案的诉讼活动,一审法院在张某未参加诉讼的情况下,判决解除合同,属于遗漏了必须共同进行诉讼的当事人,故请求二审法院撤销一审判决,将本案发回重审。

二审法院认为,根据本案查明的事实,张某不是出让合同的当事人亦不是案涉土地使用权的共有人,张某与A公司在《协议书》中所作的相关约定,只在双方之间的内部关系范围内产生约束力,因而本案不属于遗漏了必须共同进行诉讼当事人的情况。故二审判决驳回上诉,维持原判。

三、主要观点及理由

本案的争议焦点是,本案一审判决是否存在遗漏必须参加诉讼当事人这一严重违反法定程序的情形。对此问题有两种观点:

种观点认为,张某既不是出让合同的当事人,也不是案涉土地使用权的共有人,张某虽然与A公司在《协议书》中约定联合竞买,但该约定只在双方的内部关系上产生法律约束力,而A公司对国土资源局主张权利属于外部关系,应当依据出让合同确定当事人,因而本案不属于遗漏了必须共同进行诉讼当事人的情况。

第二种观点认为,张某与A公司约定联合竞买案涉土地使用权,并且向国土资源局交纳了竞买土地保证金,国土资源局也向张某颁发了《竞买资格确认书》,因此A公司与国土资源局签订出让合同等行为,均是代表了张某对外行使权利、履行义务,在解除出让合同时,张某应当作为共同诉讼当事人参加本案诉讼。

我们认为,种观点更为合理。具体理由如下:

首先,国土资源局提出的张某系案涉土地使用权共有人的主张不能成立。物权法第五条规定,物权的种类和内容,由法律规定。根据物权法第九十三条、第九条之规定,不动产可以由两个以上单位、个人共有。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,除法律另有规定,须经依法登记才发生物权效力。物权法百三十八条、百三十九条规定,采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。依据上述规定,当事人单独或者共同取得建设用地使用权,应当按照法律规定与出让方采取书面形式订立建设用地使用权出让合同,并向登记机构申请建设用地使用权登记,建设用地使用权自登记时设立。当事人缴纳竞买保证金、取得成交确认书,抑或订立建设用地使用权出让合同,但未经依法登记,均不能依法取得建设用地使用权。基于本案事实,无论是张某还是A公司,都没有按照法律规定依法登记取得案涉地块的建设用地使用权,故国土资源局以案涉地块是由A公司与张某共同出资、联合竞买为由,提出张某系该地块共有权利人的主张,没有法律依据。

其次,国土资源局提出的张某享有国有土地使用权出让合同项下权利,因此不能只由A公司行使解除合同权利的主张不能成立。根据合同相对性原理,合同权利义务只对合同当事人具有约束力。突破合同相对性将合同权利义务扩及合同当事人之外的人,须有法律的明确规定。从本案张某与A公司就联合摘牌等事宜达成协议的内容看,可以认为A公司是代表了该公司和张某与国土资源局签订出让合同,而且这一事实在国土资源局与A公司订立出让合同时,已为国土资源局所知晓。但不能据此认为该合同直接约束国土资源局与A公司、张某。合同法第四百零二条规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。就本案而言,应当认为有明确证据证明案涉出让合同的权利义务只约束国土资源局和A公司,这是因为:,A公司与张某签订《协议书》明确载明,双方同意以A公司名义办理土地摘牌手续,土地成交确认书、土地使用权出让合同及土地使用权书等均由A公司出面签订办理。这说明张某没有介入案涉出让合同权利义务关系的意思表示。第二,国土资源局在本案中仅向A公司发出了成交确认书,在该确认书中,国土资源局还将张某之前交纳的竞买保证金确认为A公司交纳,这就说明在案涉出让合同项下,张某所交纳款项的法律效果归属于A公司的事实,已经获得国土资源局的认可。第三,张某通过经公证的声明的形式,再次重申因案涉土地所产生的权利义务与其本人无任何关系,均由A公司独立承担。综合上述因素可以认定,案涉出让合同项下的权利义务只约束国土资源局及A公司。同样基于合同相对性原理,张某与A公司在《协议书》中所作的相关约定只在张某与A公司之间的内部关系范围内对双方产生约束力。国土资源局基于张某与A公司签订《协议书》的事实,主张A公司无权单独行使解除案涉出让合同的权利,一审仅依A公司的诉求就判决解除案涉出让合同,剥夺了张某的诉讼权利,不产生合同解除的效力,是没有事实和法律依据的。

因此,在案涉出让合同项下的权利义务只约束国土资源局及A公司,张某与A公司在《协议书》中所作的相关约定,只在张某与A公司之间的内部关系范围内对双方产生约束力的情况下,张某在初交纳5400万元竞买保证金的法律效果归属于A公司。国土资源局所持张某可能再依据《协议书》和《出让合同》等向其提出与本案中A公司相同或相类似主张,将使其承担双重给付义务的理由,是没有事实和法律依据的。因而我们不难得出结论,国土资源局在本案二审中提出一审遗漏了张某作为必须共同进行诉讼的当事人,因而属于严重违反法定程序,依法应当撤销一审判决发回重审的上诉请求,是不应得到支持的。

四、人民法院民一庭意见

当事人签订联合竞买协议约定双方出资竞买建设用地使用权,并由一方办理土地摘牌手续,领取土地成交确认书,签订土地使用权出让合同。出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后,签订合同的竞买人就出让合同的履行、解除等单独起诉出让人的,另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。

(执笔人:人民法院民一庭辛正郁沈丹丹)

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田学义律师
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田学义律师,法律硕士,英语专业八级, 田律师具有深厚的法学理论功底和丰富的法律实务经验,常年为上市公司提供法律咨询服务,受聘于上百家企业的法律顾问。擅长处理公司法律事务,提供的法律咨询服务包括但不限于:房产律师咨询,建筑工程律师咨询,企业解散清算,企业破产重组,天津民事律师服务,天津房产律师服务,涉外投融资,房产律师业务、建设工程律师业务、国际贸易、海事海商、商事诉讼与仲裁、合同纠纷、民间借贷等方面。多年来,田律师为客户提供的定制法律服...