天津律师_涉外律师

天津律师认为，本案关注点：在商品房买卖合同纠纷中，双方当事人对合同中约定的房屋面积发生争议时，应当作出不利于提供该格式条款一方的解释。但双方对格式条款的解释已作出特别约定的，应优先根据特别约定对格式条款进行解释。

姚×华诉浙江金×投资集团有限公司商品房销售合同纠纷案

房屋买卖合同纠纷案例

案例来源：姚×华诉浙江金×投资集团有限公司商品房销售合同纠纷案

发布单位：人民法院审判监督庭《全国法院优秀再审裁判文书精选》

审判法院：人民法院

判决日期：2009年7月9日

基本案情

2001年12月，姚×华与金×公司（浙江金×投资集团有限公司）签订《商品房买卖合同》约定：姚×华购买金×公司开发的涉案房屋（恰景花苑商品房第27幢3单元406-506号房、柴杂间及车位），价款568629.27元；金×公司应在本月底前将具备验收条件并符合约定的商品房交付姚×华使用；如交付逾期，但不超过60日，自后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房价款万分之五支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，姚×华有权解除合同，金×公司应退还全部已付款，并支付违约金，姚×华要求继续履行合同的，合同继续履行；在商品房交付使用后十天内，办理权属登记。合同签订后，姚×华付清了全部购房款。

2003年1月，恰景花苑27幢商品房经验收，工程质量综合评定为优良。同月24日，金×公司通知姚×华办理涉案房屋交付手续。姚×华接到通知后未及时办理手续，亦未提出异议。至同年4月，双方对合同约定的涉案房屋进行了交接。同时，金×公司向姚×华出具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同年6月，金×公司再次书面致函姚×华“请在接函后及时到我项目部售房处和财务办理正式发票以及办理车位交接手续”。同年7月，姚×华到金×公司处开具了“销售不动产专用发票”，尔后到房管部门申请产权登记，并领取了房屋所有权证书。经查明，合同说明部分载明：“本合同条款由浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局负责解释。”

同月，姚×华以金×公司出卖的柴杂间少3.23平方米及交付房屋和办理产权证手续的时间违反合同约定为由，提起诉讼，请求判令金×公司返还其柴杂间购房款并支付违约金。

裁判结果

一审法院认定：由于双方签订的《商品房买卖合同》，对柴杂间建筑面积是否含有公摊面积未作约定，应作出不利于提供格式条款一方的解释，被告金×公司交付给原告姚×华的柴杂间，比合同约定的面积少了3.23平方米；因被告金×公司逾期24天才书面通知原告姚×华，导致原告姚×华不能按约接受涉案房屋，其行为明显系违约，被告金×公司应承担违约责任。被告金×公司在书面通知原告姚×华交付房屋后，原告姚×华未在合理的期限内与被告金×公司办理有关交接手续，被告金×公司发出书面通知的合理期限后的逾期责任，应由原告姚×华自行承担。导致原告姚×华未能在商品房交付后及时取得房屋权属证书的责任，并非被告金×公司的逾期行为所造成，而是因原告姚×华未能按被告金×公司书面通知及时办理相关手续所致，对此责任，应由原告姚×华自行承担。

一审法院判决：被告金×公司返还原告姚×华柴杂间购房款3811.14元；被告金×公司支付原告姚×华逾期交付涉案房屋及车位的违约金16376259元；驳回原告姚×华的其他诉讼请求。

被告金×公司、原告姚×华均不服一审判决，分别提起上诉。

二审法判决：驳回上诉，维持原判。

上诉人金×公司不服二审判决，提出再审申请。

再审法院认定：在当事人约定不明且不能作出解释的情况下，应当作出对提供格式条款一方不利的解释，即柴杂间的建筑面积不包括公摊建筑面积。申请再审人金×公司通知被申请人姚×华进行交付后即不存在继续承担违约责任的问题；被申请人姚×华未及时办理交接手续以致逾期接受涉案房屋的责任应由其自行承担；在合同对车位的交付时间无明确约定的情况下，车位的交付时间不应该认定与涉案房屋交付时间同一，故本案车位的交付时间不存在违约。

再审法院判决：撤销二审民事判决和一审民事判决的第二项；维持一审民事判决的项和第三项；申请再审人金×公司支付被申请人姚×华逾期交付涉案房屋违约金6357.9元，申请再审人金×公司应支付的款项10169.04元限于判决生效之日起10日内履行完毕。

申请再审人金×公司不服再审法院判决，提出再审申请称：柴杂间建筑面积的认定存在明显错误，判决认定双方对于柴杂间建筑面积存有不同理解，依法应作出不利于提供格式条款一方的理解，与现行法律规定相悖；柴杂间客观上存在依法应分摊的共有建筑面积。

被申请人姚×华辩称：本案争议的合同是否是格式合同问题，解释权在仲裁机关和人民法院；合同中对柴杂间的面积并未标明套内面积和公摊面积，通常理解只是申请再审人金×公司单方理解，法律、行政规章及测量标准并无有关柴杂间等附属用房建筑面积具体构成的强制性标准和规定。

再审期间，对于柴杂间的建筑面积是否包含公摊面积，再审法院要求浙江省建设厅作出解释。浙江省建设厅答复称：合同中约定“柴杂间建筑面积11.87平方米”的含义应是：该柴杂间“室内的水平投影面积”加上“本层（半地下室）水平投影总面积的分摊部分”之和为11.87平方米。

再审法院判决：维持再审民事判决第三项；撤销再审民事判决、二项、二审民事判决和一审民事判决；驳回被申请人姚×华的其他诉讼请求；申请再审人金×公司应向被申请人姚×华支付6357.9元。

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