天津律师_涉外律师

天津律师认为，本案关注点：在签订合同后，承租人没有进行生产，只有出卖财物和将部分财产转租的行为，明显缺乏履约能力，该合同应当归之于无效，按无效合同的处理原则，被告依该合同取得的财物或变卖的财物应当返还或折价返还。承租人与第三人的转租合同不仅违反法律规定，而且因主合同的无效，从合同也无效，同时承租人因转租收取的租金于法无据，亦应返还给出租人，承租人在合同履行中的善意性、保护性开支费用应由出租人负担。

株洲市湘东电机厂诉刘祥满企业租赁经营合同案

企业租赁经营合同纠纷案例

（一）首部

1.判决书字号：湖南省攸县人民法院（1998）攸经初字第550号。

2.案由：企业租赁经营合同案。

3.诉讼双方

原告（反诉被告）：株洲市湘东电机厂。

被告（反诉原告）：刘祥满。

第三人：陈培元。

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织

审判机关：湖南省攸县人民法院。

6.审结时间：1999年5月12日。

（二）诉辩主张

原告诉称：1998年3月，我厂与被告签订了企业租赁经营合同，在该合同未经公证生效的情况下，被告将该厂的一车间擅自转让给第三人，并出售厂内部分财物。现请求确认该合同无效，判令被告返还所出售的财物和转租而取得的租金，并赔偿我厂的财产损失。

被告辩称：合同是自愿签订，该合同未能办理公证手续，是原告不支付公证费所致，但双方已办理财产交换手续。原告方厂房、设备陈旧，使我无法启动生产，且原告方组织部分职工哄抢承租厂内的财产，致使部分财产下落不明，我不应承担任何责任；我为履行该合同，已支付了约10万元的费用，现提起反诉，请求判令原告赔偿我的经济损失。

第三人述称：我与被告签订了护套线车间租赁合同，并已投入生产，请求维护我的合法权益。

（三）事实和证据

湖南省攸县人民法院经公开开庭审理查明：1998年3月2日，原、被告双方签订企业租赁合同，约定：原告将其漆包线分厂租赁给被告经营，租期5年，每年租金24万元；被告应向原告缴纳风险金10万元；在租赁期内，被告对原告的资产只有使用权，没有处分权；被告可以使用原告的厂名、商标、生产许可证；合同经公证生效等。此外，双方还口头约定：原告将其车牌号为湘B-72574东风货车交给被告使用。合同签订后，原、被告进行了租赁财物的交接。但被告未能按约定交纳风险金，也未启动生产。同月，被告与第三人签订转租合同，约定，被告将漆包线分厂的护套线车间转租给第三人经营，租期4年，月租金2000元；第三人可以使用承租厂的厂名、商标等。转租合同签订后，第三人即投入生产，并陆续支付了7188元租金给被告（工商费用、电费除外）。原、被告在办理合同公证手续时，原告反悔，请求中止公证，双方发生纠纷。原告的行政主管部门曾两次召集双方调解无效。1998年6月，原告方部分职工到租赁的分厂闹事，并强行拿走了部分财物。同年8月，原告向本院提起诉讼。

另查明：合同签订后，被告对厂房进行了修缮，花费550元，支付了1998年1月份至3月份厂内电话费786.77元，支付看管人员工资9600元。被告接管租赁财产后，擅自出卖原告的废旧设备、生产原料得款4800元，出卖漆包线2290.8公斤（每公斤价为23.81元），价值54545元，护套线100米，价值150元，出卖东风汽车一台。在审理中，本院依原告申请，将所剩的租赁财物保全，交与原告保管。

以上事实有下列证据证实：

1.原、被告之间，被告与第三人之间的两份租赁合同书。

2.租赁财产移交清单。

3.攸县公证处证明。

4.证人刘××、武××、晏××、刘××等人的证言。

5.湘B-72574东风大货车的购置发票、收据等。

6、原告方主管部门召集双方协调的会议纪要。

7.三方当事人的陈述。

（四）判案理由

湖南省攸县人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告之间签订的企业租赁经营合同约定的风险金未交纳，违反了《全民制小型工业企业租赁经营暂行条例》中有关担保的规定，且被告缺乏履约能力，是无效合同，对此，双方应负同等责任。原告请求确认租赁合同无效，并请求返还财物的理由成立，本院予以支持。因主合同无效，被告与第三人签订的转租合同亦无效，被告依据该合同转租所获取的租金亦应返还给原告。同时被告应赔偿因出卖原告的汽车、漆包线、护套线、废旧设备等财产的损失，其中漆包线、护套线应按出售价予以折价赔偿，因被告出卖的汽车已被买主拆散，价值只能按使用年限分摊推算其残值为38930元。原告请求被告返还下落不明的财产，因原告不能提供该财产未被工人拿走仍由被告占用的证据，本院不予支持。被告所提出的原告应赔偿其为履行合同所支付的电话费、房屋修缮费、看管人员的工资（应算止本院保全日止）等反诉请求，证据确实，理由成立，本院予以支持，而其要求赔偿其他损失的反诉请求因其未能提供证据或为不合理的开支，本院不予认定，予以驳回。

（五）定案结论

湖南省攸县人民法院根据《中华人民共和国经济合同法》第七条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条款、第六十一条款第（五）项，参照《全民制小型工业企业租赁经营暂行条例》第八条，第十一条款之规定，判决如下：

1.原、被告签订的企业租赁经营合同无效。

2.被告与第三人签订的转租合同无效。

3.由被告返还租赁的财物给原告。

4.由被告返还其从第三人处收取的租金7188元给原告。

5.被告将出售废旧设备、生产原料得款4800元，漆包线折款54545元，护套线折款150元，汽车折款38930元，合计98425元返还给原告。

6.由原告支付被告看管人员工资9600元，房屋修缮费550元，电话费786.77元，合计10936.77元。

以上4、5、6项相抵除，被告应支付原告94676.23元，限本判决生效后十五日内付清。

7.驳回原、被告其他诉讼请求。

本案案件受理费16010元，反诉诉讼费3500元，财产保全申请费3500元，合计23010元，由原、被告各承担一半。

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