一、居住权是什么意思?
居住权用益物权的一种,指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权,可以根据遗嘱或者遗赠,也可以按照合同约定。例如,某人在遗嘱中写明,其住宅由他的儿子继承,但应当让服务多年的保姆居住,直到保姆去世。设立居住权,应当向县级登记机构办理居住权登记,经登记后居住权才成立。物权法上的居住权,不包括因房屋租赁产生的居住权,不包括住旅馆等,房屋租赁或者住旅馆不需要向房地产登记机构申请登记。
附:居住权解释原文地址http://www.npc.gov.cn/npc/c12498/201002/1dec2ed71f8c4bcaba1c527177f92e6f.shtml
居住权是什么意思?什么是是居住权?居住权会有哪些影响?
二、居住权会带来哪些影响?
(一)如何理解居住权
所谓居住权,是一个物权。居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。
所谓物权,是民事主体在法律规定的范围内,直接支配特定的物而享受其利益,并得排除他人干涉的权利。而居住权作为物权的一种,是登记在房管局的权利。一旦登记了,就能对抗所有人。不管这套房屋怎么转让、抵押、拍卖,都不影响居住权人居住、使用这套房屋。
(二)居住权的消灭
根据《民法典》(2021年1月1日施行)的规定,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。
只要设立了“居住权”,即使没有房产证,也可以合法居住。
业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。
至于居住权的期限,自行设立,可以是一年两年,也可是终生。
(三)居住权对房产价值的影响
居住权的设立,将会对未来房产价值和社会生活产生巨大影响。
1、影响房产交易安全
首先最重要的是房产交易安全。过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来房产交易,必须考虑到居住权的存在,这是房产交易最不容忽视的变量。
被设置居住权的房子没有商业价值,人家买这套房屋,不能居住,不能出租,等于使用价值为0,等于没有流通价值。只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后,房屋才恢复价值。所以买房前一定要进行调查,不仅调查是否有长期租赁合同,也要看看是否设置了居住权。
一旦房屋的居住权在房管局登记了,就算成立,没有登记则不成立。买房一定要查册,看房屋有没有被设置了居住权。因为,新房东也不能赶走居住权人。
2、影响房产继承后的使用权利
在房产合法继承后,对房屋居住使用的权利会受到影响。
例如:对于社会成员关系上,老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。
如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。
3、男女婚姻关系与居住权
对于男女婚姻关系中牵涉的住房问题,居住权出现提供了一种新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。这种方案不牵涉到房产证加名,婚姻中的一方可以不出钱买房还房贷,另一方也可以保障对方的居住权,但是房子产权和对方无关。
4、可能会出现债务人恶意对抗债权人的情形
现实状态下,像债务人恶意利用“居住权”对抗债权人的合法权益;居住权与所有权分离,那么新设居住权的房子,其入学权益、落户权益归谁所有等事关“居住权”问题的细节和落地,则需要进一步的法律和政策配套。
文章整理到了这里,天津律师还是要提醒一下大家:在处理房屋居住权时,一定要谨慎处理,以免在房屋买卖、房屋继承过程中产生不必要的麻烦。
三、《民法典》中关于居住权的规定
第十四章 居住权
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
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