天津律师_涉外律师

以房抵工程款协议的法律效力丨以房抵工程款协议有法律效力吗丨以房抵工程款协议合法吗

在工程施工的过程中，难免会出现以房抵工程款的情况，很多施工单位都会产生这些疑问：以房抵工程款协议有法律效力吗？以房抵工程款协议合法吗？以房抵工程款协议的法律效力是怎么样的？下面天津律师仅结合以房抵工程款这一特定情况，简单予以分析。

以房抵工程款协议的法律效力

合同法有关合同不成立、不生效、效力待定或无效的规定，不再累述。

1、以房抵工程款协议不成立

合同的成立适用意思自治原则，当事人有从事合同行为的意志自由，依其自由意志创设权利义务关系。只要具备意思表示这一基本事实，合同即告成立。合同不成立是指当事人未就合同的主要条款未达成合意，主要包括：当事人之间就合同主要条款未形成合意，或形成的合意不是真实意思表示。

比如，房企或建筑企业未对房屋买卖的主要合同条款达成合意。依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，核心的合同条款包括房屋基本状况和房屋价款。比如，房企或建筑企业单方提出以房抵工程款的请求（即要约），但对方未接受或未作出回应（口头或行为回应）（即承诺）。比如，以房抵工程款只是作为支付工程款的保障措施，即让与担保，房企与建筑企业之间并未达成真实的以房抵工程款合意。

2、以房抵工程款协议不生效

依据合同法，原则上合同成立即生效，时间重合，但存在两种例外情况：一是附条件、附期限合同，在条件成就、期限届满前合同成立但不生效；二是需要办理审批手续的合同，在合同签订后、批准前合同成立但不生效。附条件、附期限的以房抵工程款协议，部分属于让与担保协议，但也存在其它情况，比如：房企与建筑企业约定，以房抵工程款协议自房企取得预售许可证后生效。

3、以房抵工程款协议效力待定

以房抵工程款协议的法律效力

合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同有效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。

效力待定的以房抵工程款协议，主要有以下情形：

（1）无权代理：签约主体未取得授权，比如建筑企业的项目负责人或其他工作人员超越授权范围，与房企签署以房抵工程款协议。

（2）无权处分：比如房企以其关联企业所有的房屋充抵工程款。

4、以房抵工程款协议无效

合同法第五十二条、五十三条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。这里需要特别提醒的是，人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”以房抵工程款协议签署时，若未取得预售许可证，可能被认定为无效协议。

5、以房抵工程款协议有效

除却上述4种情形外，通常情况下，以房抵工程款协议应为有效。

以房抵工程款，是债务清偿的方式之一，是房企与建筑企业之间对于如何清偿工程款之债作出的安排，对以房抵工程款协议效力的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，当事人于债务清偿期届满后签订的以房抵工程款协议，并不以建筑企业现实地受领抵债房屋，或取得抵债房屋所有权为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，以房抵工程款协议即为有效。

以上对于以房抵工程款协议效力认定原则，已经人民法院的相关判例所确认。但是需要提醒的是，仍有部分法院认为以房抵款协议有效的前提是双方已经进行结算、工程价款确定、清偿期届满且承包人仍享有建设工程价款优先权。

相关文章：

1、非发包人的合作各方是否需要对承包人的工程款承担连带责任？

2、人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）

3、建筑工程合同纠纷调解程序

4、农民工工资被拖欠，向谁讨薪？